Korttidsuthyrning av rum

Med korttidsuthyrning av rum avses i denna text verksamhet som hotell, pensionat, bed & breakfast, vandrarhem, och liknande rumsuthyrning.

Flera olika myndigheter och lagar kan vara aktuella för verksamhet avseende korttidsuthyrning, och viktiga är dessa:

Miljönämnden i mellersta Bohuslän ansvarar för tillsyn enligt livsmedelslagstiftningen om mat lagas/serveras i samband med uthyrningen, samt även för tillstånd till anläggande/ändringar gällande enskilt avlopp utanför planlagt område.

Skatteverket bör kontaktas för att ta reda på hur verksamheten ska kunna bedrivas i enlighet med skattelagstiftningen.

Samhällsbyggnadsnämnden den kommunala nämnd som ansvarar för bygglov- och anmälanfrågorna.

Tillstånd av Polismyndigheten uthyrningsverksamhet omfattar minst fem rum och/eller uthyrning till minst nio personer, kräver tillstånd från Polismyndigheten enligt 2 § lag om hotell- och pensionatrörelse (1966:742). Kontakta polisen för att ta reda på vilka krav som då ställs på ansvarig för verksamheten, och hur det går till för att få ett tillstånd.

Räddningstjänsten utövar tillsyn över brandskyddet enligt lag om skydd mot olyckor (2003:778). Man har enligt denna lag rätt att ställa krav, samt besluta om nyttjandeförbud om kraven inte följs.

Räddningstjänsten utför dock inte konsultverksamhet åt allmänheten, utan det kan i många fall krävas att verksamhetshavaren anlitar en sakkunnig på brandfrågor för att upprätta en brandskyddsbeskrivning. Denna brandskyddsbeskrivning kan Räddningstjänsten yttra sig över, samt godkänna eller kräva ändring/komplettering av. Beskrivningen ska sedan följas, och uppdateras när ändringar av byggnaden eller verksamheten sker.

Bygglov och anmälan enligt plan- och bygglagen (2010:900) [PBL] samt plan- och byggförordningen (2011:338) [PBF]

Samhällsbyggnadsnämnden ansvarar för bygglov, anmälningar, startbesked och slutbesked.

Enligt 9 kap. 2 § PBL krävs bygglov för bland annat:

• nybyggnad,
• tillbyggnad, och
• väsentligt ändrad användning av byggnader

Vad som är en väsentligt ändrad användning är dock inte helt klarlagt, utan detta får bestämmas från fall till fall, med ledning av bland annat vad Boverket uttalat om saken samt vad rättsfall från Mark- och miljööverdomstolen fastställt.

De undantag från bygglovskravet som gäller för jordbruksfastigheter, samt för bostads-bebyggelse utanför detaljplanelagt område, är inte tillämpliga på lokaler/byggnader avsedda för korttidsuthyrning av rum.

Enligt 6 kap. 5 § PBF krävs en anmälan bland annat om man:

• ska riva en byggnad eller byggnadsdel utanför planlagt område (gäller dock inte för komplementbyggnad),
• gör ändringar av en byggnad som berör dess bärande delar,
• installerar eller väsentligt ändrar eldstad, rökkanal eller ventilationsanläggning i en byggnad,
• installerar eller väsentligt ändrar anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller inom en tomt,
• gör ändringar som väsentligt påverkar brandskyddet i en byggnad.

Efter anmälan ska man invänta ett startbesked innan åtgärderna får påbörjas. Innan en förändring får tas i bruk måste det ha utfärdats ett slutbesked (gäller även för lovpliktiga åtgärder).

Boverket skriver bland annat att:
I första hand är det byggnadens senaste faktiska användning som är avgörande för om bygglov behövs. Det kan vara både en pågående användning eller den senast kända användningen. Det har ingen betydelse för bedömningen av lovplikten om denna användning saknar bygglov.

Mark- och miljööverdomstolen har i en dom, 2014-11-28 i mål nr P-4072-14, fastslagit att ändringen av en hel bostadsbyggnad till korttidsuthyrning av rum är en sådan väsentlig användningsändring som kräver bygglov. Även frågan om olägenhet för omgivningen vägdes in i bedömningen. Domen ger dock ingen vägledning gällande hur stor del av en byggnad ändrad till korttidsboende som ska anses kräva bygglov.

Ta kontakt med samhällsbyggnadsförvaltningens bygglovsenhet i god tid före den startpunkt för verksamheten som ni planerar. Det kan krävas olika lov och/eller startbesked för att få göra de förändringar som krävs för att kunna bedriva verksamhet med korttidsuthyrning av rum.

Ta även i god tid kontakt med övriga berörda myndigheter.

Den som utan startbesked gör något som kräver lov och eller startbesked enligt PBL/PBF, ska enligt 11 kap. 51 § PBL betala en sanktionsavgift. Denna sanktionsavgift ska tas ut även om den som begått överträdelsen inte kände till reglerna. Det är därför bättre att fråga och ta reda på så mycket som möjligt före man gör något, då risken att göra fel är påtaglig om man själv gör de bedömningar av den specifika situationen, som är myndigheters uppgift att göra.